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【亚博体育app下载安装苹果看法】否认存在合法有效物业合同关系,物业公司如何接招?

案情简介

 2010921日该小区的开发商公司与房地产物业管理中心签订《前期物业服务招标代理服务协议书》,前期物业公司先后有A物业公司、B物业公司。因该小区尚未成立业主委员会,2012916日,该小区的开发商公司与和A物业公司签订《物业管理合同》约定:“委托管理期限为两年,自201281日起至2014731日止。20128C物业公司即进驻小区,并提供服务。20121130日房地产物业管理中心向C物业公司开具《小区项目选聘前期物业服务企业结论书》,最终确定C物业公司为小区项目前期物业企业。20148月起该小区多次召开业主委员会筹备小组会议,于2014126日正式成立业主委员会,并张榜公示。20151123日,业主委员会与C物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》,约定委托管理期限为两年,自20151123日起至20171023日止。合同签订后,C物业公司按照协议的约定提供了物业管理服务,且C物业公司在合同签订之前于20128月起开始为该小区提供物业服务。申请人肖认为小区不存在业主委员会也就不存在合法有效的物业合同,《物业管理合同》约定仲裁条款,法院受理属于程序违法,物业公司提供的物业服务差,管理混乱。以此为由提起再审申请

法院判决:

小区业主委员会未成立前,开发商依程序根据相关规定与C物业公司签订前期物业管理合同,并约定相关费用,没有违背法律禁止性规定,也未侵犯业主的合法权益,应属有效。肖称开发商与和盛物业公司签订的《物业管理合同》属违法转让的再审申请理由不成立,本院不予采纳。2014年小区业主委员会的成立虽可能存在程序上的瑕疵及未到相关行政主管部门备案,但备案只是一种行政管理行为,不是行政许可或者行政确认行为,故2015年小区业主委员会与C物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。按约交纳物业管理费是业主的主要义务,如果有证据证实物业公司未履行或未完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由,可以通过诉讼途径要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不能以此为由拒绝交纳物业管理费。因为,物业公司的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业公司的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。再审申请人肖虽提供了一些现场拍摄照片,但均属2017年拍摄,不能反映2012年至2015年小区的物业管理状况。故肖称原一、二审判决按被申请人标准全额交纳物业管理费明显违反了合同权利相一致原则的理由也不能成立,本院不予采信。《物业管理合同》虽有仲裁条款,但肖收到应诉通知书及开庭传票后,既未及时提出管辖异议,也无故拒不到庭参加诉讼,二审开庭前仍未提出管辖异议,其行为应视为对法院管辖的认可。故肖称法院受理该案程序违法的理由亦不能成立,本院不予采纳。综上所述,原一、二审认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。

律师建议:

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”。业主否认《物业服务合同》的效力没有法律依据。物业公司提供的证据材料:物业公司与开发商签订的前期物业管理合同、前期物业服务招标代理服务协议、项目选聘前期物业服务企业结论书、新型网络编码印章准制证

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”业主以物业公司提供物业服务质量差,管理混乱为由拒绝缴纳物业费,没有法律依据。因为,物业公司的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业公司的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。《物业管理合同》虽有仲裁条款,但收到应诉通知书及开庭传票后,既未及时提出管辖异议,也无故拒不到庭参加诉讼,二审开庭前仍未提出管辖异议,其行为应视为对法院管辖的认可。


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